Den Wert der eigenen Immobilie richtig einschätzen

Viele Immobilienbesitzer stehen vor dem Problem irgendwann Ihre Immobilie verkaufen zu müssen. Dies tritt zum Beispiel bei einer Scheidung oder einem Erbfall auf. Hierfür muss natürlich der Wert der Immobilie richtig ermittelt werden. Niemand will seine Immobilie für wenig Geld verkaufen. Schließlich hat man viel Zeit investiert in die Auswahl der richtigen Fenster, Fliesen oder Tapeten, wie z.B. unter style-your-castle.de.

Gebrauchte Immobilien und Grundstücke sollten nicht selber vom Hausbesitzer ermittelt bzw. festgelegt werden. Um einen angemessenen Kaufpreis zu ermitteln, sollten Sie sich an einen qualifizierten Gutachter wenden. Der Wert einer Immobilie richtet sich nach dem derzeitigen Marktwert, der gewöhnlich zu erzielen ist. Für die Berechnung gibt es laut Gesetzgeber drei Verfahren.

Drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie

Bei vielen Verkäufen müssen die Immobilienbesitzer sehr lange warten bis sich ein Käufer findet. Grund hierfür ist meistens, dass der Verkaufspreis viel zu hoch ist. Wenn Sie eine Immobilie erben, kann es ebenfalls zu Problemen mit dem Finanzamt kommen. Das Finanzamt könnte den Immobilienwert zu hoch ansetzen und daher hoch besteuern. Dabei bezieht sich das Finanzamt auf drei Verfahren. Zum Einen gibt es das Vergleichswertverfahren. Andererseits noch das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Entscheidend ist zunächst die Art der Immobilie, wodurch sich die Verfahren im Enddefekt auch unterscheiden.

Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren wird die aktuelle Marktlage beachtet. Zur Ermittlung des Kaufpreises werden unter anderem ähnliche Objekte in derselben Region, Infrastruktur und der Zustand der Immobilie herangezogen. Dieses Verfahren ist geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Wohnungen.

Ertragswertverfahren

Bei der Ertragswertmethode wird nicht so sehr auf die Eigennutzung der Immobile geachtet, sondern eher auf die Rendite. Entscheidend sind zwei Komponenten: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Hinzu kommt die Jahresnettokaltmiete. Durch Kapitalisierung des Nettoertrages wird schließlich ermittelt, wie viel die Immobilie Wert ist. Der Nettoertrag ist die Jahresmiete, wobei die Bewirtschaftungskosten hierbei noch abgezogen werden. Dieses Verfahren wird zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien angewandt.   

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt in allen anderen Fällen. Zum Beispiel, wenn keine ähnlichen Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen oder die gängigen Mieten nicht ermittelt werden können. Der Wert des Bodens und der baulichen Anlagen werden hierbei einzeln berechnet. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden neu kalkuliert, nachdem technische und wirtschaftliche Wertminderung beachtet wurden. Bei den selbstgenutzten Gebäuden ist der Sachwert der für die Beleihung entscheidende Wert. Gutachter bewerten die Herstellungskosten nach der Qualität der Anlagen. Bei der Beurteilung der Anlagen werden also Experten herangezogen, die sich anschauen, wie gut die Anlagen in Schuss sind.    

 

Hinweis für alle Immobilienanbieter: Neufassung der Energiesparverordnung (EnEV) tritt zum 1. Mai 2014 in Kraft

Pflicht von Immobilienanbietern zur Angabe der Kennwerte aus dem Energieausweis –

Zum 1. Mai 2014 tritt die Neufassung der EnEV in Kraft. In allen kommerziellen Immobilienanzeigen müssen sodann die energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis enthalten sein. Diese gesetzliche Pflicht ergibt sich aus § 16 EnEV in Verbindung mit § 16a EnEV. Dort werden die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen wie auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen geregelt. Diese Pflicht trifft diejenigen Anbieter, die Immobilien in kommerziellen Medien anbieten und denen zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt. Ein Verstoß gegen die Pflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Entsprechend müssen Exposés auf ImmoVM ab dem 1. Mai 2014 die energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis enthalten. Dafür wird im Einstellungsprozess Ihrer Immobilie auf ImmoVM abgefragt, welcher Energieausweis für das Objekt vorliegt. Abhängig hiervon wird dann die erforderliche Eingabemaske für die Energiekennwerte erstellt. Sofern noch kein Energieausweis vorliegt, wird der Immobilienanbieter ausdrücklich auf § 16 und § 16a EnEV hingewiesen.

Auch nach Inkrafttreten der Neufassung der EnEV ist die Vermarktung der Immobilie zunächst ohne Angabe der Energiekennwerte möglich, jedoch muss spätestens im Zeitpunkt der Besichtigung der Immobilie ein Energieausweis vorgelegt werden.

Weitere Hinweise unter:

http://www.immovm.de/immobilie-inserieren-vermieten-verkaufen/energieausweis.html

Die voranstehenden Angaben erfolgen ohne Gewähr für die Richtigkeit und ersetzen im Zweifelsfall nicht eine Beratung durch rechtskundige Stellen oder einen Rechtsanwalt.